Ипотека без первоначального взноса: шесть способов купить жилье

Как оформить покупку жилья в ипотеку, если нет собственных средств на первоначальный взнос? Такие способы имеются, например, можно взять потребительский кредит, а также использовать государственные выплаты, вместо первого взноса оставить в залог имущество.

Зачем нужен первый взнос?

Чтобы любая кредитная организация или банк выдали ипотечный заем, нужно доказать платежеспособность. Для этого требуется внесение первого взноса (ПВ) и подтвердить наличие дохода. Чаще всего размер такого первоначального платежа составляет от 10% до 20%.

Зачем нужен такой взнос? В этом случае банк понимает, что потенциальный клиент имеет средства для обслуживания долга. Кроме того, наличие первого взноса говорит об определенной финансовой дисциплине – раз потенциальный заемщик накопил средства на первый взнос, значит он будет регулярно погашать свои платежи и далее.

Также ПВ повышает ликвидность жилья, приобретенного в ипотеку. До полного погашения кредита такая недвижимость остается в залоге. Если клиент не сможет перечислять платежи, банк может ее продать и вернуть свои затраты. При этом стоимость жилья уменьшается на стоимость взноса, который уже был выплачен клиентом при оформлении договора.

Почему ПВ стал обязательным при оформлении покупки недвижимости на условиях ипотеки? В 2008 году в США произошел ипотечный кризис – многие банковские и финансовые учреждения столкнулись с ситуацией массовых невыплат со стороны «рисковой» группы клиентов. Большая часть таких займов оформлялась без взноса, то есть люди легко расставались с такой недвижимостью. Такая же ситуация наблюдалась и в других странах, что вызвало необходимость изменить подходит к выдаче ипотеки.

В конце 2010 года Центробанком был изменен подход к кредитованию – все займы без взноса отнесены в имеющим высокие риски. Банками были разработаны новые линейки ипотечного кредитования, для которых ПВ стал обязательным.

Как отсутствие первого взноса влияет на условия кредитования

Банк – организация, деятельность которой направлена на получения прибыли. Для снижения рисков на этапе проверки данных отсекаются все клиенты, которые могут быть потенциально проблемными. Кроме того, при оформлении ипотеки обязательным является страхование. Получить кредит на приобретение жилья также могут те клиенты, которые имеют официальное трудоустройство.

Все это создает невыгодные условия для клиентов, которые относятся к высокорискованным. Однако требования смягчаются, если потенциальный заемщик при оформлении договора предоставит первоначальный взнос, размер которого может различаться в зависимости от банка.

Отсутствие ПВ также сильно ограничивает выбор доступных объектов. Для загородного рынка и вторичного жилья недвижимости заключить договор на ипотеку в этом случае сложно, а в большинстве случаев – невозможно.

На что можно заменить ПВ?

С февраля 2022 рынок недвижимости крайне нестабилен, условия кредитования могут резко измениться. Это влечет за собой необходимость проверки актуальных условий приобретения жилья на момент выбора и подачи документов на ипотечное кредитование. На данный момент покупка в ипотеку без ПВ означает, что жилье можно купить с условием предоставления имущества в залог или путем получения недостающей суммы иными методами.

Способ 1. Кредитование под залог покупаемого жилья

Данная ситуация предусматривает получение ипотеки под передачу в залог другого жилья. К примеру, у потенциального заемщика имеется дом за городом, но он хочет дополнительно купить квартиру. В этом случае банку в залог передается дом.

Но тут надо учитывать, что кредиты по таким программам обычно предоставляются только на часть стоимости залогового имущества, например, при оценке дома стоимость принимается в 60-75% от реальной. Для другой недвижимости этот процент еще ниже и находится на уровне 40-60%.

Способ 2. Использование государственных выплат

Среди наиболее распространенных вариантов – использование маткапитала вместо ПВ. При этом существуют определенные условия:

• использование маткапитала для внесения взноса или погашения уже оформленной ипотеки доступно сразу после рождения малыша;
• использование МК для покупки или строительства без кредитования – только через 3 года после рождения.

Размеры МК пересматриваются каждый год, на 2022 – это 524527,9-693144,1 рубля. Точная сумма зависит от состава семьи, времени рождения ребенка и других факторов.

Способ 3. Получение военной ипотеки

Для военнослужащих доступна программа НИС – специальная накопительно-ипотечная система. Для приобретения жилья можно воспользоваться средствами, выдаваемыми государством на конкретные цели – покупку дома, квартиры или участка под строительство. Но программа распространяется только на контрактников, которые включены в специальный реестр участников.

Система работает достаточно просто. Сначала на счету у военнослужащего накапливается определенная сумма, происходит это за счет регулярных взносов из бюджета. В течение 3 лет происходит такое накопление, далее средства можно использовать в качестве ПВ при оформлении ипотеки.

Способ 4. Участие в совместной акции между банком и застройщиком

Строительная компания не имеет права сам выдавать кредит, так как это законодательно запрещено. Но он может заключить партнерское соглашение с банком. В этом случае ипотека оформляется через финансовое учреждение, но с небольшой ставкой или без взноса. В некоторых случаях предлагается беспроцентная рассрочка на полгода или год.

Способ 5. Оформление потребительского кредита

Для получения средств на ПВ можно оформить потребительский кредит. Но надо понимать, что ставка по нему обычно выше, а сроки погашения – короткие. На пять лет ставка обычно составляет 20-35%, то есть получается большая переплата.

Способ 6. Завышение стоимости недвижимости

В некоторых случаях участники сделки вместо внесения ПВ завышают стоимость жилья. То есть в договоре указывается не реальная цена, а большая. Продавец при этом пишет расписку, где указывает, что он получил от покупателя деньги (сумма равна разнице в стоимости), то есть покупатель получает недостающие средства для ПВ. При обращении в банк клиент делает первоначальный взнос, после одобрения ипотеки ему выдается сумма на покупку. Но такой способ не рекомендуется, он относится к самым рисковым, в том числе, для самого заемщика.

Рассчитать ипотеку на новостройку в Краснодаре