Продать квартиру в ипотеке

Квартира в залоге - не легкое бремя для ее владельца, когда тот хочет ее продать. Но есть способы разрешить эту сложную ситуацию. В первую очередь, нужно обратиться в банк, где оформлялся ипотечный кредит, и узнать, какие условия и процедуры необходимо соблюсти для продажи квартиры. Разные банки могут по-разному реагировать на такие ситуации, поэтому важно заранее выяснить все детали.

Обращение в банк: первый шаг при продаже ипотечной квартиры

Обращение в банк является первым и самым важным шагом при продаже ипотечной квартиры. Оно позволяет определить условия ипотечного договора и узнать, какие документы необходимо предоставить для переоформления кредита на покупателя.

Перед тем, как искать покупателя, необходимо связаться с банком, где был оформлен ипотечный кредит, и уведомить его о намерении продать квартиру. Важно узнать, запрещено ли продавать квартиру, пока ипотечный кредит не выплачен до конца.

Стоит уточнить, какой отдел в банке занимается переоформлением ипотечных займов, какие сроки рассмотрения заявки и переоформления договора. В некоторых случаях процедуры могут затягиваться на несколько месяцев, поэтому необходимо учитывать этот фактор при планировании сроков продажи квартиры.

Несоблюдение данной процедуры может привести к неприятным последствиям, например, к отказу банка в переоформлении кредита на покупателя или к невозможности зарегистрировать переход права собственности на нового владельца. Поэтому обращение в банк — это важный шаг, который необходимо выполнить для успешной продажи ипотечной квартиры.

Варианты развития событий при продаже ипотечной квартиры

Есть три основных сценария развития событий при продаже квартиры в ипотеке:

Вариант 1: Покупатель берет новый кредит

Если покупатель не имеет необходимой суммы для оплаты квартиры и вынужден брать кредит, его кредитная история и документы будут проверены банком. В зависимости от результатов проверки, банк примет решение о возможности переоформления ипотеки на нового клиента.

Если покупатель не соответствует критериям банка, сделка может быть отменена. В таком случае, сторонам придется продолжить поиск другого покупателя или искать другие способы решения ситуации.

Вариант 2: Покупатель имеет достаточную сумму для полной оплаты кредита

В случае, если у покупателя имеются достаточные средства для полного погашения кредитного долга, стороны обращаются в банк, где покупатель вносит деньги на счет. Банк снимает обременение, передает закладную продавцу, и сделка успешно регистрируется.

Обычно этот процесс занимает один-два дня, хотя иногда может затянуться из-за различных согласований и передачи закладной. В этом варианте покупатель становится собственником квартиры без обременений, а продавец полностью освобождается от долговых обязательств перед банком.

Вариант 3: Покупатель соответствует банковским критериям

Если новый заемщик подходит под банковские критерии, ипотека может быть переоформлена в том же банке, где кредитовался продавец, либо в другом банке по выбору покупателя. В этом случае ипотечный долг продавца будет передан новому заемщику, и сделка будет считаться законной и безопасной для обеих сторон.

Альтернативный вариант: рефинансирование

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой процесс замены текущего ипотечного кредита на новый, обычно с более выгодными условиями и более низким процентом. Это может быть полезным вариантом для продавца при продаже ипотечной квартиры, особенно если текущие условия кредита не являются оптимальными.

Преимущества рефинансирования:

• Более низкий процент: Рефинансирование позволяет получить более низкую процентную ставку, что может снизить ежемесячные выплаты и сэкономить деньги на общей стоимости кредита.
• Изменение срока кредита: Продавец может изменить срок кредита на более долгосрочный или, наоборот, на более короткий. Это может помочь оптимизировать ежемесячные выплаты и общую стоимость кредита.
• Консолидация долгов: В случае наличия других долгов, продавец может использовать рефинансирование для объединения этих долгов в один платеж, упрощая управление долгами и возможно снижая ставку.

Расходы, связанные с рефинансированием

Несмотря на преимущества, рефинансирование также влечет за собой дополнительные расходы. Продавец должен учесть следующие возможные издержки:

• Комиссии за выдачу кредита: Банк может взимать комиссии за выдачу нового кредита при рефинансировании.
• Расходы на перерегистрацию сделки: При рефинансировании могут возникнуть затраты на перерегистрацию ипотечной сделки.
• Страхование и другие сборы: Возможны дополнительные расходы, связанные со страхованием, оценкой недвижимости и прочими сборами.
• В общей сложности дополнительные траты при рефинансировании могут составить порядка 100 тыс. рублей. Продавец должен тщательно взвесить все плюсы и минусы рефинансирования.

Зона риска: схема с перечислением денег продавцу

При продаже ипотечной квартиры одним из возможных вариантов является схема, при которой покупатель ежемесячно перечисляет деньги продавцу, который продолжает выплачивать ипотеку, но квартира при этом будет переоформлена на нового человека. Однако, такая схема может быть связана с некоторыми рисками, как для продавца, так и для покупателя.

Даже если стороны полностью доверяют друг другу, официально зарегистрировать переход права собственности не удастся. Банк не имеет оснований для переоформления кредита, возвращения закладной и снятия обременения. Это может привести к непредвиденным юридическим последствиям в случае возникновения споров.

Во-вторых, данная схема может сопряжена с высокими рисками для продавца. В случае невыплаты кредита продавцом, на покупателя может быть возложена ответственность за уплату задолженности, так как закладная остается на имя продавца.

Поэтому, прежде чем выбирать данную схему продажи ипотечной квартиры, необходимо внимательно взвесить все риски и преимущества. Если стороны все же решат воспользоваться этим вариантом, необходимо заключить надлежащий договор, в котором будут прописаны все условия и ответственность сторон.

Рассчитать ипотеку на новостройку в Краснодаре