Околонулевая ипотека уходит. Что означает для заемщиков

Прошлый год стал совсем неутешительным для застройщиков, потому как ЦБ стал часто давать отказы желающим получить ипотеку по пониженным ставкам. Ставка по льготной госпрограмме продолжает расти, семейная ипотека пошла в расширение, что в первую очередь пагубно скажется на актуальности жилищных кредитов. Рынок меняет направление, а околонулевая ипотека скоро канет в лету.

Почему это происходит?

В 2022 году набирали популярность совместные программы застройщиков и банков, потому как были заметно снижены ставки на приобретение и составляли от 0,01%. Покупатели покупали жилье и могли не выплачивать досрочный кредит, потому как это и не нужно было. Инвесторы не были рады таким модернизациям, потому как прибыль получена не в полном размере, значит, она “зашьется” в тело кредита. Вот и ответ на вопрос: почему стоимость квартир значительно завышена, чем на рынке недвижимости.

Негодование ЦБ стало все больше, практика околонулевой ипотеки могла грозить большими потерями. Регулятором были предприняты меры по назначению такой ипотеки маркетинговым ходом, потому как не каждый покупатель был компетентен в данном вопросе и понимал, на какие риски идет, совершая сделку.

Система работает по принципу пузыря, потому как гарантией обрушения ипотечного рынка можно смело считать банкротство заемщиков в большими объемами.

ЦБ не отчаивался и решил исключить полностью ипотеку с пониженными ставками с рынка для своей же безопасности. Начиная с 2023 года, были изменены условия субсидированных программ и увеличены комиссионные для застройщиков после заявлений регуляторов. Девелоперы получили по программам удвоенную стоимость, которая не перестает увеличиваться, что делает схему неперспективной во всех смыслах.

Околонулевую ипотеку можно назвать форму конкуренции застройщиков между собой. Система сравнима с обычными скидками, но работает по принципу ежемесячного платежа. Реализация такой программы была слишком энергозатратной и невыгодной, потому как банк обязался принимать оплаты по комиссиям от застройщиков, указанные условия которой далеко отличаются от перспективных. Такой способ активно применялся для активного рынка.

Со временем изменения коснулись околонулевых ставок, которые стремились к нерыночному ценообразованию, потому как “скидку” включали в стоимость недвижимости. Условие было приемлемым для тех клиентов, которые планировали приобретать квартиру с длительным погашением стоимости с возможностью в ней проживания. Выгода была очевидна по причине отсутствия ежемесячных процентов выплаты для погашения.

Рынок не придерживается такой тенденции, потому как есть причины для опасений. В качестве залога банку был уже передан большой объем переоцененного жилья, с нереально высокой заявленной стоимостью, так как заемщики стремительно стали банкротами.

Реально ли мечтать о получении выгодной ставки?

Количество программ с субсидированными ставками попали под сокращение, а условия не лучшим образом изменили вектор не в пользу потребителя. Коммерческий директор компании Asterus Вера Стефан уверяет, что прошлогодняя комиссия – повод для получения кредита не под 0,1%, а минимум под 3%, что разочарует заемщиков.

Все, кто успели пройти оформление ипотеки, повышенные ставки исключены, потому как действия были узаконены соответствующим документом с обеих сторон.

Было подсчитано, что данные о ежемесячных взносах по субсидированной ипотеке с минимальной ставкой вырастет в размере 40% или больше.

Рассмотрим на ситуации с 2-х комнатной квартирой из ALIA, цена которой достигает 25 млн рублей. Для понимания всей сути необходимо произвести расчет выплат на ближайшие 30 лет. Сумма первого взноса – 15%, что составит 3,75 млн рублей. Базовая рыночная ставка 11% гарантирует размер выплат в 202368 рублей.

Субсидированная программа по ставке 3% повлияет на дороговизну квартиры, что составит около 32,8 млн рублей ( после прибавления комиссии банка от застройщика). Отсюда следует, что увеличение первого взноса к 15% повлияет на выплаты до 4,92 млн рублей, а ежемесячная плата уменьшится до суммы в 117638 рублей.

Совсем другая ситуация обстояла в декабре 2022 года, потому как реально было использовать ставку 0,1% по причине низкой комиссии субсидирования. Исходя из этого стоимость квартиры отличалась дороговизной и достигала 33,8 млн рублей, размер первого взноса составлял 5,075 млн рублей. С ежемесячным платежом совсем другая картина, потому как сумма достигла 81012 рублей.

Доступность околонулевой ипотеки снижается в геометрической прогрессии. Но до сих пор отмечается платеж ниже рыночного.

Что ждет коммерческую ипотеку после искоренения низких ставок?

ЦБ прогнозирует полное исчезновение околонулевых программ, что спровоцирует увеличение ставки по процентам для выплат жилищных кредитов. Ситуация складывается правильно, исходя из логики финансовой системы.

Банки гарантируют изменения в кредитной политике. Незначительными изменениями можно будет считать ситуацию, когда размер ключевой ставки не сдвинется и будет на уровне данных текущего года. К сожалению, прогнозируется рост ставки в 2023 году.

Рассчитать ипотеку на новостройку в Краснодаре