Новые правила и требования к ипотечным кредитам

В ответ на новые регуляторные инициативы, Центральный банк России (ЦБ РФ) обновил механизм начисления надбавок к коэффициентам риска для ипотечных кредитов, применимых с 1 мая 2023 года. Эти надбавки предусматривают высокий процент ипотеки для рискованных заемщиков - тех, кто, по мнению банка, может испытывать трудности с возвратом кредита.

Определение риска в ипотечном кредитовании обычно базируется на нескольких ключевых факторах:

Размер первоначального взноса. Чем большісе первоначальный взнос, тем меньше сумма, которую заемщик должен вернуть банку, и тем меньше риск невыплаты. Если первоначальный взнос мал, банк воспринимает это как повышенный риск и может увеличить процентную ставку.
Кредитная история заемщика. Если у заемщика ранее были проблемы с возвратом кредитов или есть просроченные платежи, это считается риском для банка. Кредитная история помогает банку оценить, насколько ответственно заемщик относится к обязательствам по кредиту.
Доход и стабильность работы. Банки рассматривают уровень и стабильность доходов заемщика. Заемщики с стабильным доходом и долгосрочной работой на одном месте обычно считаются менее рискованными.

Цена и состояние ипотечного имущества. Банки оценивают стоимость и состояние недвижимости, которая будет использоваться в качестве залога. Если стоимость недвижимости снижается или если она находится в плохом состоянии, это увеличивает риск для банка.

Стоит подчеркнуть, что не все ипотечные кредиты подпадают под действие надбавок. От данного условия освобождены ситуации, когда заемщики с отношением платежа к доходу не выше 60% воспользуются преимуществами определенных государственных программ, предусматривающих льготные условия ипотеки. Также в категорию исключений попадают случаи, когда первоначальный взнос заемщика составляет 20% или более (начиная с июня 2023 года) и 30% или более (с начала 2024 года).

О первоначальном взносе и банковских рисках

Центробанк России не корректировал требования по минимальному размеру первоначального взноса. Банки самостоятельно принимают решение об открытии кредитных линий с первоначальным взносом, не достигающим установленного минимума. В таких случаях используется надбавка к риску, что делает подобные кредиты менее выгодными для банков.

Причины изменения в кредитной политике

Такие изменения обусловлены стремлением регулятора минимизировать риски для банков и заемщиков в условиях экономической нестабильности. В итоге, банки усиливают требования к заемщикам, что сопровождается увеличением ипотечных ставок.

Предполагается, что эти нововведения приведут к уменьшению спроса на ипотеку, что может отразиться на уровне продаж и ценах на новостройки. Это является прямым следствием нововведений в политике банков по ипотечному кредитованию.