Ситуация с нулевой ипотекой приведет к тому, что покупать квартиры будут только те, кому они действительно нужны для жизни, а не для инвестирования. Это означает, что конкуренция на рынке новостроек будет расти, и застройщики будут стараться улучшать качество своих проектов.
В результате, проекты новостроек будут становиться качественнее, и в них появятся новые опции. Конечно, это скажется на цене, но покупатели получат больше комфорта и инфраструктуры. Это позитивный тренд, который будет развиваться в ближайшие годы.
Первый пример касается кризиса 2014 года в России, когда из-за внешних факторов, таких как санкции и падение цен на нефть, курс доллара подскочил с 32 рублей до 80 рублей, а курс евро - с 42 рублей до 100 рублей. В то время средние процентные ставки по ипотечным кредитам в России составляли 19-22% годовых, что затрудняло доступ к ипотеке для населения. Однако, в результате монетарной политики Центробанка России, проводимой в виде снижения ключевой ставки и предоставления ликвидности банковскому сектору, ставки по ипотеке были снижены до 12% через полгода и до 8% через год. Это позволило людям рефинансировать свои кредиты на более выгодных условиях, способствуя сохранению устойчивости на рынке жилья и поддержанию экономического роста.
Во втором случае, в 2020 году правительство России приняло решение о субсидировании ставок по ипотеке для первичного рынка жилья, чтобы поддержать экономику в условиях кризиса, вызванного пандемией COVID-19. В результате ставки по ипотеке в некоторых банках снизились до 6%, что стимулировало спрос на жилье и привело к увеличению количества заемщиков, а также к росту общей суммы выданных ипотечных кредитов в России. Однако, существует обратная сторона такой политики: закредитованность населения, которая уже была высокой, выросла еще больше, что может иметь негативные последствия в долгосрочной перспективе, такие как увеличение просроченной задолженности и давления на банковский сектор.
Во время кризиса необходимо сбалансировать рыночные и государственные механизмы регулирования, чтобы сохранить устойчивость на рынке и предотвратить негативные последствия для населения.
Кредитная политика в сфере жилищного строительства стала причиной серьезных трудностей как для застройщиков, так и для банков. Наблюдается снижение спроса на жилье, что в свою очередь увеличивает риск затоваривания рынка. Некоторые уже сданные дома сталкиваются с проблемой наличия множества пустующих квартир, которые либо не раскуплены, либо не могут найти арендаторов. Уже не только на корпоративном, но и на государственном уровнях говорят о том, что количество жителей в новых домах сокращается. Покупатели, переезжающие в эти дома, также замечают уменьшение числа соседей.
Некоторые эксперты не предвидят скорого восстановления спроса на жилье, поскольку считают, что все те, кто планировал приобрести недвижимость, уже успели это сделать в период с 2020 по 2022 годы, воспользовавшись льготными программами или нулевой ипотекой от застройщика. В результате, риск банкротства возрастает у застройщиков.
Тем не менее, многие эксперты уверены, что застройщики смогут пережить период сниженного спроса благодаря "жирку", накопленному за последние годы, когда спрос на недвижимость был стимулирован. Специалисты предполагают, что этот "жирок" позволит застройщикам выжить еще два-три года без значительных потерь. В то же время, застройщики будут строить меньше, так как спрос на недвижимость сегодня не требует такого объема предложения, как в 2020-2021 годах.
Сегодня на рынке недвижимости сложилась ситуация, при которой продавцы редко предлагают значительные скидки на свои объекты. Это обусловлено ростом цен на жилье и строительные материалы, а также увеличением затрат на проектирование и строительство объектов недвижимости. Вместо скидок застройщики и продавцы часто используют маркетинговые инструменты, такие как подарки и опции, чтобы добавить ценности к своей недвижимости и привлечь покупателей.
В условиях высоких цен на жилье и роста ипотечных ставок многие покупатели задаются вопросом: стоит ли ожидать дисконтов и низких ставок или приобретать недвижимость сейчас?
Что касается ипотечных ставок, то в ближайшее время ставки около 0% и даже 2-3% годовых вероятно не вернутся. Центробанк активно противодействует таким схемам, поскольку они могут привести к нестабильности на рынке ипотеки. Регулятор требует от банков, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 15%, а ставка по ипотеке была рыночной. Тем не менее, клиенты всегда могут выбирать, брать ипотеку по рыночной ставке или нет.
Периодически появляются предложения о субсидировании ипотеки на вторичном рынке. В краткосрочной перспективе это может повысить спрос на недвижимость и стимулировать продажу объектов. Однако, в долгосрочной перспективе это может способствовать росту цен на вторичном рынке, так как покупатели будут предпочитать приобретать новое жилье с субсидированной ипотекой, вместо покупки б/у недвижимости.
Если государство хочет действительно помочь покупателям и застройщикам, существуют другие меры, которые могут быть более эффективными. Например, государство может выкупать коммунальные квартиры у застройщиков по справедливой цене и либо раздавать, либо продавать под низкий процент нуждающимся в них людям, таким как молодые семьи и очередники. Это может существенно снизить спрос на недвижимость, особенно на вторичном рынке, и уменьшить цены на жилье.
Государство может поддерживать программы льготной ипотеки для семей с детьми и молодых специалистов, которые покупают жилье в первый раз. Такие программы помогут уменьшить первоначальный взнос и снизить процентную ставку по ипотеке. В результате, более многие люди смогут приобрести жилье и повысить свой жизненный уровень.
Рынок недвижимости в ближайшее время вернется к условиям, характерным для периода до 2020 года. В связи с этим, застройщики вновь начнут сотрудничать с риелторами, которые будут основным каналом продаж новостроек через клиентов, которые интересуются приобретением вторичного жилья.
В условиях рынка, который регулируется сам по себе, дружба между застройщиками и риелторами имеет важное значение. Риелторы знают, какие застройщики являются надежными, а какие – нет, и могут предоставлять рекомендации покупателям, помогая им выбрать оптимальный вариант жилья. Также риелторы предлагают подходящие варианты, исходя из потребностей и возможностей клиента.